A aquisição de unidades comerciais por condomínios habitacionais de interesse público: problemas jurídicos na implementação de uma política pública à luz da Lei nº 21.442

Resumo

O presente trabalho analisa o regime jurídico aplicável à aquisição de unidades comerciais por condomínios habitacionais de interesse público, no contexto da política pública implementada pelos programas habitacionais regulamentados pelos Decretos Supremos nº 49, de 2011, e nº 19, de 2016, do Ministério da Habitação e Urbanismo, com o objetivo de identificar alguns dos problemas jurídicos decorrentes de sua implementação sob a Lei nº 21.442 e propor possíveis soluções. Para tanto, examina-se a regulamentação que incentiva a incorporação de unidades comerciais em projetos de condomínios habitacionais de interesse público, a natureza jurídica desses imóveis no regime de copropriedade imobiliária, a capacidade dos condomínios para adquirir a propriedade de unidades comerciais originalmente projetadas como unidades de domínio exclusivo e o título jurídico que fundamenta a aquisição desses imóveis por essa categoria de condomínios. Sustenta-se que a referida política pública foi concebida como um mecanismo de incentivo normativo que carece de regulamentação expressa quanto ao regime jurídico aplicável à aquisição desses imóveis. Defende-se, ainda, que, embora os condomínios não possuam personalidade jurídica, constituem sujeitos de direito dotados de capacidade jurídica funcional restrita. Nessa perspectiva, a partir de uma interpretação harmônica e sistemática dos artigos 26 e 2, inciso 3, da Lei nº 21.442, em conjunto com as regras gerais do Direito Civil chileno, é possível afirmar sua aptidão para adquirir unidades comerciais originalmente concebidas como unidades autônomas alienáveis. Por fim, sustenta-se que o título jurídico que fundamenta a aquisição desses imóveis pelos condomínios habitacionais de interesse público corresponde ao ato jurídico celebrado em cumprimento de uma obrigação de fazer decorrente da regulamentação do respectivo programa habitacional.