Adquisición de locales comerciales por condominios de viviendas de interés público: problemas jurídicos de implementación de una política pública en el marco de la Ley N.º 21.442

Resumen

El presente trabajo analiza el régimen jurídico aplicable a la adquisición de locales comerciales por condominios de viviendas de interés público, en el marco de la política pública implementada por los programas habitacionales regulados por los Decretos Supremos N° 49, de 2011, y 19, de 2016, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, con el objeto de identificar algunos problemas jurídicos que plantea su implementación bajo la Ley N° 21.442, y proponer vías de solución. Para ello, se examina la reglamentación que incentiva la incorporación de locales comerciales en proyectos de condominios de viviendas de interés público, la naturaleza jurídica de dichos inmuebles bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria, la capacidad de los condominios para adquirir el dominio de locales comerciales proyectados como bienes de dominio exclusivo y el título traslaticio que sirve para la adquisición de tales inmuebles por este tipo de condominios. Se sostiene que la referida política pública se configuró como un mecanismo de incentivo normativo que carece de una regulación reglamentaria expresa respecto del régimen jurídico aplicable a la adquisición de estos inmuebles. Asimismo, se afirma que, aun cuando los condominios carecen de personalidad jurídica, constituyen sujetos de derecho dotados de una capacidad de actuación jurídica funcional restringida, por lo que, a partir de una interpretación armónica y sistemática de los artículos 26 y 2 número 3) de la Ley N° 21.442 y de las reglas generales del Derecho Civil, es posible afirmar su aptitud para adquirir locales comerciales proyectados como unidades enajenables. Finalmente, se sostiene que el título traslaticio que sirve de antecedente jurídico para la adquisición de dichos inmuebles por condominios de viviendas de interés público corresponde al acto jurídico celebrado en cumplimiento de una obligación de hacer derivada de la reglamentación del respectivo programa habitacional.